Lunedì 26 Settembre 2022
   
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SULL'EDILIZIA CONVENZIONATA

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CAPITA DI ACQUISTARE EDILIZIA CONVENZIONATA PER FAMIGLIE MENO ABBIENTI SENZA SAPERLO

C'erano una volta le case popolari. Il quadro normativo e obblighi. Pagamenti in nero e speculazioni edilizie.

 

Il D.P.R. 06/06/2001, legge n.380, regola la materia edilizia e, nell’ambito di codesto testo, gli articoli 17 e 18 sono estremamente chiari in merito all’edilizia convenzionata.

L’EDILIZIA CONVENZIONATA è stata istituita e regolata allo scopo di aiutare le famiglie meno abbienti e a basso reddito a comprare una casa di proprietà, quindi parliamo di un’edilizia che non si discosta molto da quella che una volta realizzava le cosiddette case popolari. Questo tipo di abitazioni, secondo la legge, devono essere sottoposte a una serie di vincoli generali che vengono indicizzati in maniera più precisa dalle autorità comunali in base ad accordi e convenzioni firmate con la Regione; questi rapporti sono altresì ben descritti nel quarto comma del secondo articolo (Competenze delle Regioni e degli Enti Locali) della medesima legge di cui sopra.

COSA POSSONO FARE I COMUNI? - Gli Enti pubblici (di solito i Comuni) possono destinare alcune aree di loro proprietà all’edificazione di immobili con caratteristiche prefissate, per la vendita a prezzi calmierati (ridotti in misura che può variare dal 20% al 40%  rispetto a quelli di mercato) oppure destinati alla locazione sempre a prezzi convenzionati. Nel contratto di convenzione tra Comune e costruttori, infatti, sono stati stabiliti certi parametri per la determinazione del prezzo d’acquisto, di quello dell’eventuale rivendita o del canone da applicare in caso di locazione.

POSSIBILI SPECULAZIONI EDILIZIE - Scopo di queste clausole vincolanti è chiaramente quello di impedire speculazioni su alloggi fin dall’origine destinati a calmierare il mercato. In realtà però, poiché nessuno ha vigilato sull’applicazione delle norme vigenti sulla vendita degli alloggi di edilizia convenzionata, è avvenuto che tali immobili, sono stati venduti a prezzo di mercato con super guadagni a favore dei costruttori. Per eludere la norma, nel rogito si fissa il prezzo di vendita come convenzionalmente pattuito (se non addirittura a un prezzo inferiore) mentre il compratore consegna in nero al venditore la differenza fra tale prezzo e quello effettivamente pagato. Fino a qualche tempo fa questa pratica era favorita dal fatto che con le norme in vigore prima dell’esecuzione del decreto legge n. 223/2006 (convertito in legge n. 248/2006) bastava dichiarare nel rogito un importo della compravendita non inferiore al valore catastale dell’immobile per essere in pratica al riparo da ogni accertamento del fisco.

GLI OBBLIGHI IMPOSTI DALLA NORMATIVA - La nuova normativa, invece, tende a stabilire altri criteri che però hanno una ricaduta effettiva sugli immobili in edilizia convenzionata. Il comma 22 dell’art. 35 del D.L. n. 223/06, infatti, introduce un adempimento a carico delle parti (compratore e venditore) che pongono in essere cessioni di beni immobili. In pratica si tratta di indicare in atto, sotto responsabilità penale per false dichiarazioni (reclusione sino a due anni art. 483 del codice penale), tutte le modalità di pagamento delle somme sborsate, tenendo conto che i pagamenti in contanti non possono superare i 12.500 Euro, pena l’applicazione delle norme antiriciclaggio (sino al 40% dell’importo pagato).

In una situazione di mercato immobiliare di questo tipo, vi è inoltre da non sottovalutare il fatto che coloro i quali hanno acquistato abitazioni convenzionate a prezzo pieno, possono richiedere la restituzione della somma di denaro eccedente rispetto al prezzo fissato da norme imperative di legge. Si tratta, per concludere, di norme che tendono alla moralizzazione nella compravendita di questo tipo di immobili i cui veri danneggiati sono coloro che hanno acquistato abitazioni convenzionate senza neanche saperlo.

A voi è mai capitato di acquistare edilizia convenzionata? Vi siete mai imbattuti in fenomeni di malcostume? Raccontateci la vostra esperienza.

Commenti  

 
mattia
#5 mattia 2010-06-02 00:45
siamo una coppia di 30enni e settimana scorsa ci siamo imbattuti in un appartamento in edilizia convenzionata del costo di 141000 euro.peccato che i padroni e agenzia vogliono 187000.se noi facessimo la proposta di 141000 euro(e siamo sicuramente i primi a fare un compromesso con loro)nel caso si rifiutassero e dovessero vendere ad altri sempre ufficialmente allo steso prezzo ma con dietro il nero,noi possiamo denunciare la cosa ed eventualmente avere il diritto di prelazione sull'appartamento?ho spiegato con parole brevi e spero di essermi spiegato
 
 
Virginia
#4 Virginia 2010-05-04 15:08
Buongiorno, nel nostro caso noi sapevamo di acquistare edilizia convenzionata, ma l'agenzia ci ha spiegato che il prezzo di vendita dell'appartamento era dato da una "media" tra il valore stabilito dal comune ed il valore di mercato.
Tant'è che invece di 91.800 euro ne abbiamo pagati 134.500...tutto scritto sul compromesso, pagato con assegni circolari ecc.
Ora stiamo cercando di rivendere l'immobile, ed abbiamo scoperto di essere stati "raggirati" sia dall'agenzia che dai venditori, e per quanto il comune di Milano abbia adeguato un po' il valore dell'immobile, ancora ci bruciano quei 40.000 euro circa pagati in più del dovuto nel 2004, e che ora ci mancano per poter comprare un appartamento più grande, visti anche i prezzi di oggi...
Esiste un modo per recuperare la cifra che non avremmo dovuto pagare? La legge non prevede nulla in questi casi? Possiamo rivalerci sull'agenzia immobiliare che ha chiaramente tutelato gli interessi solo dei venditori e che si è fatta pagare la provvigione sul prezzo di vendita? Oppure possiamo chiedere a chi ci ha venduto la casa la restituzione della cifra che abbiamo pagato in più?
So che la legge non ammette ignoranza, ma non ammette neanche di raggirare così le persone...mi risulta!
Grazie, Virginia
 
 
lex
#3 lex 2009-10-22 23:51
la restituzione della somma di denaro potrebbe essere possibile in alcuni casi con l'aiuto di un buon avvocato....
 
 
INCAZZATONERO
#2 INCAZZATONERO 2009-10-22 23:08
''la restituzione della somma di denaro''

Nella condizione che vi ho illustrato nessun acquirente può chiedere la restituzione della somma pagata in più,anche perchè non può dimostrarlo e se denuncia è passibile anche lui di condanna penale.
Spero solo che questo sito venga letto anche dalle forze dell'ordine la G.D.F. ad esempio.Che risate.......................
 
 
INCAZZATONERO
#1 INCAZZATONERO 2009-10-22 22:50
Non conosco personalmente l'autore dell'articolo,ma devo prendere atto che finalmente qualcuno ha il coraggio di denunciare questo malcostume.Ormai per molti costruttori questa è una prassi di rito,un obbligo per chi acquista dare un buon 30% a NERO fuori dall'atto.Quanta evasione.....e quanta gente arricchita non pagando le tasse. BRAVI
 

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