Mercoledì 08 Febbraio 2023
   
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Comitato Aree Edificabili: “Una storia senza fine…”

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Per gli accertamenti relativi all’IMU 2015, “l’Ente ha negato il contradditorio e non ha accolto le perizie tecniche giurate presentate dai contribuenti”

Il Comitato Aree Edificabili ha scritto una lunga e articolata missiva – indirizzata al sindaco, a tutto il Consiglio comunale, ai Responsabili dei Tributi e Urbanistica ed al Segretario Comunale – per riscontrare le argomentazioni addotte nei verbali di chiusura delle procedure di accertamento con adesione, inerenti la tassazione IMU aree edificabili relativa all’anno 2015, in cui viene negato il contradditorio e l’accoglimento delle perizie tecniche giurate puntualmente presentate dai contribuenti.

Nella lettera si legge: “Due sono le uniche argomentazioni addotte dal Capo Settore Urbanistica del Comune di Turi nella sua relazione, con la quale afferma di ritenere corretto il valore delle aree edificabili determinato con deliberazione della Giunta Comunale n. 104 del 23/07/2015”.

La prima argomentazione riguarda il PUG vigente che, secondo il capo settore all’Urbanistica, è stato redatto ed approvato su impianto urbanistico perequativo, per cui genera un regime di valore dei suoli omogeneo/unificato nell’ambito della zona urbanisticamente tipizzata. Già altre volte i Tecnici ed i Legali/Tributaristi del Comitato Aree Edificabili hanno avuto modo di confutare tale assunto (inviando e fornendo copiose pubblicazioni, sentenze e relazioni) e, che tutto a voler concedere, resta valido in ambito urbanistico (disciplina del diritto a costruire e della relativa volumetria edificabile) e non in ambito tributario/fiscale (valutazione prezzo di mercato e determinazione base imponibile per il tributo IMU).

Comprendiamo la posizione del capo settore Urbanistica in quanto assunta alla luce della sua formazione tecnica/urbanistica ed in considerazione delle competenze tecniche e professionali specifiche del suo settore, ma non possiamo condividerla in quanto in ambito tributario/ fiscale il valore di mercato dell’area edificabile non è solo dato dalla quantità di volumetria edificabile, ma da una moltitudine di parametri tra cui ( vincoli, caratteristiche estrinseche ed intrinseche situazione giuridica ecc..) dell’area da valutare che sono differenti anche fra aree edificabili appartenenti alla stessa zona urbanistica del PUG.

La perequazione urbanistica di comparto, citata dal capo settore Urbanistica, richiede una regolamentazione da parte dell’Ente Comune (che nel Comune di Turi non risulta essere stata adottata), inoltre, il proprietario del suolo non sa dove e quando potrà recuperare la volumetria perduta/ceduta per il vincolo o per altre situazioni di natura giuridica di diritto pubblico e privato. Questo handicap, se dal punto di vista urbanistico (diritto alla volumetria attuabile) non è grave, invece, dal punto di vista economico (prezzo di mercato) è abbastanza rilevante in quanto l’acquirente del suolo, non avendo immediata disponibilità di tutta la volumetria sviluppabile, non potrà programmare l’intervento edilizio per cui sta acquistando l’area. È comprensibile, pertanto, che chiederà una riduzione del prezzo di mercato o, in alternativa, lo scorporo della quantità di area interessata al vincolo da quella da acquistare.

Il capo settore Urbanistica, inoltre, nella sua relazione non ha preso in esame l’impatto negativo sul valore di mercato delle aree edificabili rivenienti da particolari condizioni estrinseche (vicinanza ai servizi, salubrità dell’area, panoramicità, presenza di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, rumorosità della zona) e soprattutto intrinseche (dimensioni del lotto, forma geometrica del lotto, lunghezza del fronte stradale, giacitura del terreno, esposizione, natura del terreno, distanza del lotto dagli allacciamenti alla rete idrica, fognante, elettrica, telefonica e del gas, facilità di accesso diretto alla rete stradale pubblica) ed infine dalla configurazione planimetrica delle stesse aree edificabili. Per tutte queste situazioni particolari non esiste la perequazione urbanistica per cui, le aree edificabili, pur appartenenti alla stessa zona urbanistica del PUG, hanno caratteristiche differenti che sviluppano un diverso valore di mercato per ogni singola area.

Tutto quanto innanzi è confermato da numerose sentenze della Cassazione, da tutti i manuali di Estimo e pubblicazioni specifiche del settore, che affermano inequivocabilmente, che le condizioni estrinseche, le condizioni intrinseche, la situazione giuridica (vincoli e servitù) e la configurazione planimetrica, influiscono tutte sul valore venale (di mercato) di un’area edificabile, pur appartenente alla stessa zona urbanistica ed indipendentemente dall’esistenza della cosiddetta perequazione urbanistica. Il Comitato prosegue riportando alcune sentenze della Cassazione, che affermano che “le aree edificabili pur con caratteristiche tali da non consentire l’edificazione (inferiori al lotto minimo, forma irregolare, orografia irregolare, area interclusa o senza accesso diretto a strada pubblica, ecc..) non sono inedificabili, ma tali caratteristiche, pur non incidendo sulla quantità di volumetria edificabile a cui ha diritto l’area per effetto della cosiddetta perequazione urbanistica, incidono, invece, sulla determinazione del valore imponibile dell’area. Quanto innanzi trova conferma anche nelle relazioni di individuazione dei valori venali delle aree edificabili redatte da numerosi tecnici e da professionisti del settore”.

Inoltre, viene citata una relazione intitolata “La stima delle aree fabbricabili a fini IMU. Proposte per il superamento dei limiti nelle procedure messe a punto dai comuni”, redatta dal prof. Pierluigi Morano del Politecnico di Bari e dal prof. Benedetto Manganelli dell’Università degli Studi della Basilicata, dove in numerosi passaggi viene confermato quanto riportato in numerose sentenze della Cassazione e da eminenti studiosi di Estimo, citati nella relazione stessa. Infine, prima delle conclusioni, viene testualmente affermato quanto segue: “Altro elemento che può far scostare il valore di mercato di un’area fabbricabile da quello medio di zona è la presenza di vincoli che limitano o compromettono le potenzialità edificatorie espresse dallo strumento urbanistico. […] Infine, vi sono i caratteri intrinseci del lotto, (come la dimensione ridotta, la forma irregolare, la presenza di servitù, ecc.) che pure possono incidere sul valore di mercato. In tutti i casi, occorrerà verificare lo stato delle cose e graduare l’effetto diminutivo sulla base di una griglia di coefficienti correttivi determinati in maniera efficace, motivata e trasparente”. E facendo seguito a quanto affermato nella relazione di cui innanzi dai due professori scrivono: “Considerato che l’incaricato del Politecnico (ancora il prof. Morano, autore anche della relazione sulla quale il Comune di Turi basa i valori delle aree edificabili) ha individuato, per le aree edificabili, valori generici ed indicativi, in quanto non poteva conoscere le caratteristiche, i vincoli e le particolari situazioni di ogni area edificabile appartenente alla diverse zone del PUG, non si comprende il motivo per cui non si vogliono rivedere detti valori alla luce di quanto asserito dallo stesso prof. Morano e dal prof. Manganelli ( autori della relazione innanzi citata) e di quanto riportato (con dati di fatto oggettivi e dimostrabili) nelle perizie tecniche giurate presentate dai contribuenti in sede di accertamento con adesione e di reclamo mediazione. Tutto quanto sin qui esplicitato, alla luce delle normative tributarie, costituisce materia concordabile e suscettibile di apprezzamento valutativo in sede di accertamento con adesione e di reclamo mediazione».

Nel prosieguo della missiva il Comitato scrive: «Ad ulteriore conferma di quanto sopra, nelle relazioni tecniche approvate da moltissimi Comuni per individuare i valori delle aree edificabili, sono tenuti in debita considerazione tutti i particolari vincoli ed ogni altro fattore o situazione che fanno diminuire il valore medio delle aree edificabili appartenenti alla stessa zona urbanistica, indipendentemente dalla perequazione urbanistica. Tra questi ne citiamo solo alcuni: Comune di Altamura (BA), Comune di Fontanelice (BO), Comune di Bomporto (MO), Comune di Arquà Polesine (Rovigo), Comune di Pordenone, Comune di San Bassano (CR), Comune di Orbassano (TO), Comune di Suvereto (LI), Comune di Cervia, Comune di Tarcento (UD)».

La seconda argomentazione «riguarda l’assunto che, per il capo settore Urbanistica, le determinazioni operate dall’incaricato del Politecnico riguardanti i valori venali delle aree edificabili per gli anni 2014/2015 e 2016, siano decisioni che non possono essere messe in discussione ed alle quali bisogna credere ciecamente, senza chiedere alcuna prova o dimostrazione di quanto sostenuto. Con il dovuto rispetto per l’incaricato del Politecnico, riteniamo alquanto strano ed inverosimile che dette determinazioni assunte non abbiano bisogno di alcun riscontro o prova documentale come fossero un “dogma”. Chiunque è portato a non credere a ciò che gli viene asserito se, a supporto, non vengono addotte prove certe ed intellegibili. D’altronde questa legittima convinzione generale è suffragata dalla normativa tributaria vigente. Ogni pretesa tributaria non deve solamente citare le fonti normative e riportare gli importi richiesti, ma deve anche illustrare quale procedimento logico matematico ha usato, procedimento che deve essere ripercorribile e come tale controllabile sia nella procedura che nell’entità numerica dei valori usati per gli stessi calcoli».

Sul punto, il Comitato insiste con un vibrante richiamo alla burocrazia comunale: «Orbene le operazioni messe in atto per individuare i valori di mercato delle aree edificabili per gli anni 2014/2015 e per il 2016, da parte dell’incaricato del Politecnico, non sono note, infatti nella relazione o allegata ad essa non è stato prodotto alcun elaborato, alcun tabulato o scheda illustrativa dei conteggi effettuati e dei valori usati nei conteggi per giungere ai valori determinati. Cosa dovrebbe fare il contribuente se negli atti deliberati non è esplicitato alcunché e, se la Burocrazia Comunale, che dovrebbe spiegargli come è stato individuato il valore di mercato delle aree edificabili che si pretende porre a base della tassazione IMU, non si degna di rispondergli o quanto meno fornirgli delucidazioni comprensibili in merito?
I contribuenti, invece, nelle loro perizie tecniche redatte e giurate da professionisti hanno illustrato i diversi metodi usati, i conteggi effettuati e le grandezze dei valori usati per addivenire al risultato finale, oltre ad aver elencato ed esaminato tutta una serie di circostanze socio/economiche ed edilizie che hanno influito sulla determinazione del valore di mercato delle aree edificabili. Hanno cercato di rendere il tutto comprensibile e condivisibile anche da parte dei non addetti ai lavori. In sostanza, al cittadino contribuente è stato impedito di dimostrare le sue ragioni, in spregio a quanto stabilito dalle vigenti norme tributarie e dalla deliberazione della Giunta Comunale di Turi n. 104 del 23/07/2015, inoltre si è operato, mettendo in atto comportamenti elusivi, che hanno inculcato nei contribuenti un clima di sfiducia e di inattendibilità verso la Burocrazia e l’Amministrazione Comunale».

Quanto alla Responsabile dell’Ufficio Tributi, «ci spiace che abbia assunto un comportamento di rifiuto del contradditorio. Non comprendiamo i motivi per cui ha operato in tal senso in quanto, per tutto sin qui esposto ed evidenziato, si era in presenza di materia concordabile e suscettibile di apprezzamento valutativo in sede di accertamento con adesione. Tale valutazione poteva benissimo avvenire esaminando in contradditorio tutto quanto evidenziato nelle perizie giurate da parte dei tecnici dei contribuenti, così come operato negli altri Enti. Soprattutto non riusciamo a comprendere perché dopo aver notificato l’invito a comparire per il contradditorio, fissandone anche la data e l’ora ed assegnando dei termini per presentare memorie difensive, qualche giorno prima della data fissata, ha adottato un provvedimento di sospensione dei termini ed infine la notifica del verbale di rifiuto dell’avvio della procedura del contradditorio. Tutto questo susseguirsi di provvedimenti (forse anche in violazione delle norme vigenti) ha anche tradito la fiducia e la buona fede dei contribuenti e soprattutto ha confuso e fatto saltare i tempi a disposizione degli stessi per il proseguo dell’eventuale ricorso, apparendo come una operazione di disturbo architettata ad arte per creare confusione. Pur riconoscendo la situazione critica degli Uffici Tributi ed Urbanistica, non riteniamo giusti tali comportamenti in quanto, alla fine, sono i cittadini a doverne pagare il conto».

In conclusione, il Comitato rivolge l’ennesimo invito agli Amministratori alla concreta mediazione: «Siamo a disposizione per qualsiasi composto contradditorio ed a fornire tutta la copiosa documentazione che conferma quanto sin qui evidenziato, con l’augurio che la volontà espressa dall’Amministrazione Comunale (in Consiglio Comunale, tramite gli organi di stampa e nel corso dei vari incontri e colloqui verbali) di voler chiudere il contenzioso con i contribuenti venga messa in atto con dati di fatto. Dati di fatto che fino ad ora si sono visti solo in occasione dell’approvazione da parte dell’Amministrazione Comunale dei valori venali delle aree edificabili per l’anno 2020.
Alla luce di quanto sin qui esposto, invitiamo caldamente tutte le SS.LL. a voler approfondire l’argomento ed a cercare di sostenere, tutti insieme, una soluzione per cercare (sempre nel rispetto della legge), di evitare o ridurre il contenzioso. Così facendo si darà seguito alla logica ed alla ragione e non a cavilli legali ed a giochi politici. A trarne vantaggio sarà tutta la cittadinanza e l’Ente stesso, ogni guerra comporta danni e ferite sia ai vincitori che ai vinti. D’altronde siamo convinti che Tutte le SS.LL. si rendono conto dell’assurdità del problema e della possibilità di definizione dello stesso».

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