Sabato 29 Febbraio 2020
   
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Aree edificabili, trattative ferme

AREE EDIFICABILI 25 GENNAIO 2020 ASSEMBLEA PUBBLICA_page-0001

Antonio Tateo e Giovanni Mazzone riassumono i punti del mancato accordo tra Amministrazione e Comitato

Sabato 25 gennaio, il Comitato Aree Edificabili si è dato appuntamento, presso la sala conferenze della Casa delle Idee, per un aggiornamento sugli sviluppi del tavolo di concertazione, avviato dall’Amministrazione Resta con l’obiettivo di trovare un punto di incontro sulla determinazione dei valori venali delle aree edificabili.

Durante la serata, Antonio Tateo e Giovanni Mazzone hanno riassunto i punti del mancato accordo tra i tecnici del Comitato e l’Amministrazione, rappresentata dal Responsabile dell’Ufficio Urbanistica, arch. Del Rosso, e dall’arch. Caraballese, consulente della Cerved Group. La Cerved, è stato ricordato, è la ditta a cui la Giunta Resta ha conferito l’incarico di verificare i valori individuati dalla Car-Tech, l’impresa cui si affidò l’Amministrazione Coppi. E all’esito delle verifiche, nel confronto tra le parti, l'arch. Del Rosso ha avuto modo di affermare che i valori individuati dalla stessa Cerved sono risultati inferiori rispetto a quelli della Car-Tech e si collocano a metà strada tra quelli di quest'ultima e le perizie dei contribuenti.

Metodo di trasformazione

In prima battuta, Giovanni Mazzone ha illustrato le due procedure che l’Estimo prevede per calcolare il valore delle aree edificabili. La prima, quella del “metodo di comparazione”, ricava il valore del suolo comparando i prezzi di vendita delle aree che si trovano nelle vicinanze. Strada non praticabile per il Comune di Turi, giacché dal 2011 in poi le compravendite sono state così poche da non rappresentare un campione apprezzabile. Si è, dunque, ripiegato sulla seconda procedura: il “metodo di trasformazione”. In questo caso, il valore venale viene calcolato attraverso una formula di estimo che, dal valore di mercato dell'immobile che si può realizzare sull'area presa in esame, sottrae i costi che l’impresa dovrebbe sostenere per realizzare la costruzione, compreso il relativo utile. La differenza rappresenta il valore dell’area edificabile.

Utile dell’impresa

Il primo punto di inconciliabilità è proprio sull'utile da riconoscere all'impresa che si accinge ad effettuare la trasformazione, cioè a progettare, concretizzare e vendere la costruzione dell’immobile sull’area da valutare. I tecnici dell’Amministrazione hanno sostenuto che non si dovesse andare oltre il 6 per cento lordo. Parametro ritenuto inadeguato e insufficiente dai tecnici del Comitato che, sulla base di trattati di professori universitari e di perizie di stima di altri Comuni, hanno proposto di quantificare il profitto dell’imprenditore al 20-25 per cento. Questo in considerazione dell’attuale periodo storico, in cui realizzare un immobile è considerato dalle banche un investimento ad alto rischio, tanto che il tasso di interesse applicato dagli Istituti di credito per anticipare il capitale si aggira tra il 13 e il 19 per cento.

Tempi di trasformazione

Secondo l’Architetto Del Rosso e il consulente della Cerved, i tempi in cui deve avvenire la “trasformazione” non devono andare oltre 2-4 anni; si arriva a concedere 6 anni solo nelle zone dove è prevista la lottizzazione. La controproposta del Comitato è stata di preventivare 5-6 anni su quei suoli dove è possibile l'intervento diretto e almeno 10 anni per portare a termine la costruzione su aree in cui è necessaria la lottizzazione. Anche in questo caso non è un capriccio ma il frutto di una costatazione delle tempistiche medie di risposta da parte degli Uffici Tecnici comunali: ci sono imprese che hanno avanzato richiesta di lottizzazione dieci anni fa e sono ancora in attesa dell’approvazione. La tesi dei tecnici del Comitato è avvalorata da perizie di illustri professionisti ed anche dai docenti della Scuola di Formazione dei dirigenti degli Enti Locali (IFEL patrocinata dall’ANCI) che sostengono che a seconda dei casi tale periodo arriva anche a quindici anni. Ulteriore conferma si riscontra anche in perizie e relazioni adottate da altri Comuni.

Spese di lottizzazione

Ulteriore argomento che ha paralizzato il confronto è quello dei costi per la lottizzazione dell’area, ovvero le cosiddette opere di urbanizzazione primaria a carico dell’impresa che costruisce. Per gli architetti Del Rosso e Carabellese questi oneri devono essere conteggiati tramite le tabelle dei costi parametrici comunali o regionali, che sono di gran lunga inferiori rispetto alle spese reali sostenute dall’imprenditore. I tecnici del Comitato, viceversa, hanno sostenuto che tali costi dovevano essere conteggiati a consuntivo della trasformazione e per intero, tenendo in considerazione i prezzi affrontati realmente dall’imprenditore. Tesi supportata con prove oggettive e, soprattutto, evidenziando quanto la normativa in vigore detta in materia (tra cui le Leggi Regionali n.56/80 e n.6/89, la Legge Urbanistica n.1150/1942 e la circolare regionale - Dgr n.6320/89).

Valori OMI

Al fine di stimare il prezzo di vendita, cioè il valore di mercato dell’immobile che può essere costruito sull’area edificabile, i tecnici dell'Amministrazione hanno determinato di prendere in considerazione le quotazioni elaborate dall’OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare, una divisione dell'Agenzia delle Entrate). La diatriba è nata su quali categorie utilizzare: i tecnici dell'Amministrazione hanno proposto come valore standard quello dei villini e delle case di lusso, il più alto; i tecnici del Comitato hanno ribattuto che, a seconda dei casi, va preso il valore del tipo di costruzione che si intende effettivamente realizzare o almeno la media dei valori dei tipi di costruzione che secondo le norme del PUG (Piano Urbanistico Generale) possono essere realizzati nella zona urbanistica presa in esame.

Imu 2012, fissate le udienze

Conclusa la precisa ricostruzione di Mazzone, da cui si evince una situazione di stallo nel percorso di mediazione, ha preso la parola Antonio Tateo, soffermandosi sulla situazione dei ricorsi Imu del 2012 e sulla strategia che il Comitato suggerisce di fronte agli avvisi di accertamento relativi all’anno 2013.

Per gli avvisi del 2012, Tateo ha ripercorso tutte le azioni poste in essere con la passata Amministrazione e con il Commissario Prefettizio per evitare il contenzioso: si è prima inoltrata richiesta di annullamento in autotutela, a seguire si è passati all'accertamento con adesione e infine al reclamo mediazione. Tentativi falliti poiché non è mai giunta alcuna risposta concreta e i contribuenti sono stati costretti a ricorrere dinanzi alla Commissione Tributaria Provinciale: Le prime udienze sono fissate a marzo 2020: è questo il termine entro cui si dovrà trovare un accordo.

Gli ‘avvisi fotocopia’ del 2013

Venendo agli avvisi Imu relativi all’anno 2013, Tateo rivela che sono “una fotocopia di quelli del 2012”. Dunque, si ricomincia la stessa trafila: il Comitato suggerisce di procedere con la richiesta di annullamento in autotutela, mettendo a disposizione un modulo standard e la consulenza del proprio legale, l’avvocato Leogrande.

Tateo ha ricordato che, “alcune recenti sentenze della Sezione Tributaria della Cassazione Civile hanno ulteriormente ribadito che l’avviso di accertamento, tra le altre cose, deve indicare i criteri di calcolo dell’imposta, senza dei quali è nullo. In pratica non deve solo citare le fonti normative e determinare gli importi conclusivamente richiesti senza lo sviluppo di un procedimento di calcolo ripercorribile e come tale controllabile. Deve avere anche un grado di determinatezza ed intellegibilità che permetta all’obbligato (il contribuente) un esercizio non difficoltoso del diritto di difesa”. Quanto sopra “non è presente, né risulta illustrato negli avvisi di accertamento in questione o nei suoi allegati per ogni singola zona del PUG. Non vi è traccia di alcuna scheda contenente i calcoli estimativi specifici ed il percorso logico-matematico che hanno portato all’individuazione finale del valore che si contesta con l’avviso di accertamento stesso. Infine, gli avvisi di accertamento sono poco intellegibili per il contribuente ed anche per molti addetti ai lavori”.

Guardando in prospettiva, Tateo ha chiuso l’incontro annunciando una raccolta di firme per una petizione che solleciti l’Amministrazione a predisporre una variante al PUG (Piano Urbanistico Generale), in modo da “riclassificare come terreni agricoli quelle aree edificabili solo nella fantasia e che riveda anche i numerosi vincoli dello stesso PUG alla luce della nuova normativa nazionale e regionale sul contenimento del consumo del suolo ed il riuso del suolo edificato”.

FD

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